יעל וייסהצעת החוק להקצאות ורטיקליות שמתוכננת בחוק ההסדרים עלולה להגדיל את הפערים בין הרשויות המקומיות כך עולה ממחקר חדש וראשון מסוגו, אשר יוצג ביום ראשון הקרוב ב"שולחן עגול" של מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן בבינתחומי הרצליה. המחקר יציג לראשונה נתונים עדכניים, המתבססים על מיפוי וניתוח של 58 תכניות במטרופולין תל אביב, וכן המלצות מדיניות.
לאחרונה החליטה הממשלה להכליל בחוק ההסדרים לשנת התקציב 2019 מספר צעדים רגולטוריים שמטרתם הגדלת היצע הדיור. הסוגיה המרכזית והטעונה ביותר שבהחלטת הממשלה ובתזכיר החוק היא הסדרת הנושא של הקצאת שטחי ציבור באופן ״ורטיקלי״ – כלומר, ששטחי הציבור – למטרות גני ילדים, צהרונים וכו׳ – יכללו בשטח שנבנה על ידי היזם, ולא על קרקע נפרדת שיועדה לתכליות אלה.
סוגיה חמה זו, המצויה במחלוקת בין האוצר לרשויות המקומיות נדונה במחקר חדש, שערכו ד"ר ניר מועלם, ד"ר איל סלינג'ר וגל נויהאוז-פוירשטיין, מהפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים בטכניון, במימון ובתמיכת מכון גזית גלוב לחקר נדל"ן בבינתחומי הרצליה. המחקר עוסק בתופעה של הקצאה רובדית של שטחי רצפות לצרכי ציבור במבנים מעורבי שימושים, המכונה בשם "הקצאה ורטיקלית". תופעת ההקצאות הוורטיקליות נפוצה מאוד בעולם, היא חדרה אל עולם התכנון הישראלי לפני כשני עשורים ומתעצמת בשנים האחרונות בשל המחסור בקרקע והגידול בצרכים.
על פי הצעת החוק, ועדות לתכנון ובניה יוסמכו לקבוע כי שטח מסוים בתוך הבניין יוקצה לשימוש ציבורי, ואף יירשם בבעלות הרשות המקומית. שטחי ציבור כוללים לעניין זה כל יעוד ציבורי העולה על הדעת (גנים, מעונות, שטחים למטרות ספורט, פנאי ועוד). ואולם, בעוד שעל הקרקע עצמה הרשויות לא צריכות לשלם ליזם, לפי תזכיר החוק יוטל על הרשויות המקומיות הנטל לשלם ליזם בגין עלויות הבניה היחסיות עבור השטחים הציבוריים, ורק לאחר שתשלום זה יתבצע יוכלו להעביר את השטח הציבורי (במבנה) לבעלותם.
השינוי המוצע צפוי להשפיע באופן דרמטי על מערכת היחסים העדינה שבין השלטון המקומי, יזמים ותושבים; כמו גם על מערכת היחסים שבין השלטון המרכזי (הממשלה) לשלטון המקומי, שכן העברת נטל המימון של מבני ציבור או שטחי ציבור מהממשלה לרשויות המקומיות עשויה להעמיק את הפערים בין ערים חזקות (שיכולות לשאת במימון) לערים חלשות, שאינן יכולות לשאת במימון אלא אם יינתן להם תקציב ממשלתי לכך.
המחקר סוקר את נושא ההקצאות הוורטיקליות בישראל ובעולם, את הרקע להתפתחותן, אתגריהן ויתרונותיהן והשאלות התכנוניות, הציבוריות, המשפטיות, והשמאיות-כלכליות הקשורות בה. במסגרת המחקר בוצע מיפוי וניתוח של 58 תכניות במטרופולין תל אביב הכוללות הקצאה מהסוג המדובר.
ד״ר רונית לוין-שנור, מרצה בכירה ומומחית לקניין ותכנון ובניה במכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן במרכז הבינתחומי הרצליה, אומרת כי בעוד שאין כל ספק שהסדרת הקצאת שימושים ציבוריים בבניינים פרטיים המיועדים למגורים או מסחר היא מהלך ראוי, תזכיר החוק מותיר סוגיות רבות ללא הסדרה, באופן שעשוי לייצר קושי גדול בשטח. כך למשל, הטלת נטל מימון הוצאות ההקמה של שטחי הציבור על הרשויות המקומיות מהווה נסיגה נוספת של המדינה מאחריותה הכללית לאספקת שטחי ציבור. בעוד שרשויות מקומיות חזקות יוכלו לעמוד בנטל מוגבר זה – רשויות מקומיות חלשות עשויות להיפגע עוד יותר באופן יחסי, בשל חוסר יכולתן לשאת במימון הוצאות ההקמה של שטחי ציבור.
בנוסף, תזכיר החוק אינו מבטיח כי השטחים הללו יהיו נגישים באופן מלא לכלל הציבור, ולא רק לאוכלוסיית הפרויקט עצמו. "לא בטוח כי האינטרס הציבורי הוא להגדיל את נתח שטחי הציבור במבנים מעורבי-שימושים ללא הכרה", מסבירה ד"ר לוין-שנור, "שכן אף אם ייעשו מאמצים להנגישם לציבור, אין ספק שהדבר לא יתאפשר באופן מרבי". נוסף לכך קיימת עמימות בנוגע לסוגיות משפטיות כמו למשל, מעמד הרשות המקומית כ״דיירת״ בבית המשותף. האם תהיה לה זכות הצבעה כמו לכל הדיירים, באסיפת הדיירים? האם תוטל עליה חובת השתתפות במימון שירותים משותפים? ועוד.
המחקר החדש יוצג בשולחן העגול יתקיים ביום ראשון הקרוב, 4 בפברואר 2018, בשעה 17:30, לובי בניין אריסון-לאודר, קמפוס המרכז הבינתחומי, רח' כנפי נשרים, הרצליה.
תכנית המפגש:
17:30 התכנסות
17:45 דברי פתיחה
ד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת כללית, מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן, הבינתחומי הרצליה
ד"ר רונית לוין-שנור, מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן ובית ספר רדזינר למשפטים, הבינתחומי הרצליה
17:50 הצגת ממצאי המחקר שנערך בתמיכת המכון: הקצאות ורטיקליות – הקצאת שטחי ציבור במבנים מעורבי שימושים
ד"ר ניר מועלם, עו"ד; מתכנן ערים; מרצה בכיר, הפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים, הטכניון
ד"ר איל סלינג'ר, כלכלן; שמאי מקרקעין; מרצה לתכנון ערים ואזורים, הטכניון
גל נויהאוז-פוירשטיין, מגיסטר בתכנון ערים, הפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים, הטכניון
18:40 דיון בהנחיית: ד"ר רונית לוין-שנור
דוברים:
חדוה פיניש, סגנית מנהל התכנון, האגף לתכנון אסטרטגי, עיריית תל אביב-יפו
אריה קמיל, קמיל-טרשנסקי-רפאל, שמאות מקרקעין ושירותי נדל"ן
עו"ד עוזי סלמן, יועץ משפטי, עיריית תל אביב-יפו
19:50 סיכום